【高端论坛第28期】叶檀《中国房地产行业现状分析及趋势展望》

2012年9月22日，知名财经评论家、财经专栏作家、《每日经济新闻》的首席评论员、评论版主编、央视财经频道特约评论员叶檀应邀于珠海参与论坛活动并发表主题演讲，从宏观到微观，论道房地产市场发展趋势和前景，为普通人提出自己的投资参考建议。

“QE3”即美国第三次量化宽松政策。在叶檀看来，这次的QE3像蝴蝶效应里的蝴蝶，美联储轻轻扇动了一下翅膀，万里之外的中国则要面临风暴的考验。叶檀表示，这次货币量化宽松的政策目标含糊不清，如果是针对利率，美国已经进入了负利率时代，而美联储这个全球最大的央行，再次开动印钞机，将拉动全球经济进入负利率时代。

“美国超发货币导致全球通胀，对中国的压力非常大。”叶檀表示，量化宽松政策将很快传导至中国，部分资金将流入中国房地产市场，中国要面临巨大的通胀压力，同时，身处调控旋涡中中国房地产市场也要面临房价上涨的巨大压力。

      现状：实体经济疲软,资本无路可走

说到中国经济通胀压力大，不能脱离一个大背景，那就是实体经济的疲软。

“从目前来看，传统的制造业现金流不行，比如某大型家电零售企业，库存有2000亿，这意味着什么?意味着很多家电企业三到五年没有生产产品，非常的艰难。所以我说中国的实体经济进入非常艰难的阶段。”据叶檀研究，中国的实体经济非常糟糕，已经濒临崩溃的边缘。

叶檀介绍说，制造业不景气的主要原因是行业利润率过低，“有一家企业愿意接受采访，它现在的利润率是2%，其他的绝大部分企业是负利润。”实体经济疲软，但另一方面货币超发的阴影并未远去。在叶檀看来，除了中国的货币超发严重之外，美国QE3更是将货币供应的闸门放开，这对于糟糕的中国实体经济来说，将促使更多的资本流向虚拟经济，而这样的结果就是严重的通货膨胀。

      预测：2015年全球进入通胀期，资源品会涨价

2015年全球将会进入一个通胀期，而资源品的价格会上涨，也就意味着黄金、铜、房地产等价格会上涨。据叶檀的研究，大量资金在发现实体经济难以盈利之后，开始转入资源品的投资，通过银行的抵押贷款等多种方式、通过买入卖出的资本腾挪获利。

最明显的例子便是铜，据叶檀介绍，在空调行业产能下降，铜需求量降低的情况下，中国仍然源源不断地进口铜，为什么会出现这种情况?

“我们看到，大量铜被存放在伦敦期货交易所的仓库里面，或者是中国沿海的仓库里，然后大规模地进行靠铜来质押的平价贷款，同样是铜，不是做实体，而是进入一个金融行业，进入铜抵押套现的行业。”

在叶檀看来，铜只是个极端的例子，在不远的将来，包括原油等在内的资源品将进入一个上涨期，而这些将会迅速传导入实体经济，从而使实体经济进入一个通胀期。

      判断：刺激经济，房价将上涨

通胀的阴影之下，全球的市场是怎样的?房地产市场会怎样?

回答这个问题之前，叶檀先讲了日前的一个重要新闻：发改委集中批复了数十个地方的轨道交通投资项目，总体投资额近万亿。她反问道：“我们刚才看到审批的文件，30%资金是由地方投资，其他全是银行贷款，地方政府真的可以拿出2000多亿的资本金来做轨道交通吗?”

据叶檀判断，地方政府的财力完全不足以支撑如此庞大的投资计划。那么，地方政府靠什么获得资金呢?数千亿的资金缺口靠什么弥补? “政府只有卖地，依靠卖地解决眼前的问题。”叶檀表示，地方政府目前仍然无法摆脱土地财政，虽然在她看来，“如果这样下去，会越来越麻烦。”

这就是叶檀对中国房地产市场的基本判断，由于实体经济疲软，中国投入巨资进行刺激，但资金的来源仍然需要靠房地产，所以她说：“我以前非常相信政府会下决心控制房地产市场，但现在看来并非如此。”她坦承，这将促使房价上涨。

       建议：不要相信供求关系，投资要注意结构性

“台风过来的时候，猪都会飞。”对于过去十年房地产业快速增长的奇迹，叶檀用了一个形象的比喻，因为在其看来，过往的财富增长更像是账面数据的增长，对于真正实体经济的作用有限，其核心的原因是货币的大量超发，由此带来的通货膨胀将整个市场渲染得光彩夺目。除了货币因素之外，投资和投机因素的存在，更是加速了房价的飙升，同时也证明了房地产市场的投资属性。

所以，叶檀认为，“大家看房地产投资所有的资产比，不要相信供求关系，供求关系是假的”。并以2009年为例，当时中国房地产市场的存量非常大，但是在短短的4个月时间内就消化完毕，其中一个重要原因就是投资力量的进场，加速了库存的消化。

但因为限购的存在，中国的投资力量被严格地限制在市场门槛外，但在货币超发、通货膨胀的背景下，如何让资本保值增值呢?叶檀建议，投资要注意结构性，“未来中国资源集聚的地方、轨道集聚的地方、资金集聚的地方，价格会上升，而有的地方会下降。这和欧洲、美国是一样的。”

       提醒：夸耀性高楼拖垮经济，中国需要改革

“在八卦经济学中，楼的高度与女性的裙子长度一样，成为度量经济的指标。楼越高，经济崩溃的可能性越大，女性裙子越长，经济越冷。”这是叶檀博客中关于高楼经济的论述。

据叶檀介绍，中国的高楼已经太多，以美国“152米以上的建筑为摩天建筑”为标准，中国大陆现有摩天大楼350座，在建摩天大楼287座，规划摩天大楼461座。如果一切顺利，五年后中国摩天大楼的总数将超1000座，达到现今美国的4倍。其认为，高楼经济常常成为经济的反向标志，因为“建筑热是信贷过剩的一个信号”。据她研究，对中国城市化、对亚洲泡沫经济的信心，是支撑高楼经济的重要因素，“城市化、人口、房地产特色，支撑了摩天大楼经济，中国能够有远超美国的摩天大楼而不会出事。”

叶檀判断，目前房地产市场泡沫从住宅转向商业，双轮驱动，泡沫的增长速度将更快，在全球多数地区房地产价格下行时，中国是少数不得不维持房地产泡沫的经济体。

“现在就像一个车轮拼命地转，已经停不下来了。”叶檀以此来形容高楼经济和中国的发展模式，但在她看来，这个并不是长久之计，长此以往，很难实现经济学家林毅夫所说的“20年的高速增长”。

“如果说这一轮中国没有勇气改革的话，就不会再有发展。”所以她建议，中国应该推进改革，不然，在前方等着中国的，可能是一个漫长的低潮期。